İşyerlerinde Kira Tespit Davaları

Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın kira bedelinin, mevcut piyasa koşullarına ve kira sözleşmesine uygun olarak yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Kira bedelinin taraflar arasında uyuşmazlık yaratması durumunda mahkeme devreye girer ve kira tespit davası açılabilir. İşyeri kira tespit davaları ise, özellikle ticari amaçlı kiralanan gayrimenkullerde, piyasa koşullarındaki değişikliklerin kiracıyı ya da mal sahibini olumsuz etkilemesi durumunda devreye girer. Bu davalar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenmiştir.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı

İşyeri kira tespit davaları, özellikle Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde açılmaktadır. Bu maddeye göre, taraflar kira bedelinin ne şekilde artırılacağını kira sözleşmesinde kararlaştırmış olabilir. Ancak, sözleşmede kira artışına dair herhangi bir hüküm yoksa ya da bu hüküm yeterince açıklayıcı değilse, mahkemeye başvurarak kira tespiti istenebilir.

TBK’nın ilgili maddesi, işyeri kiralarında beş yılı doldurmamış kira sözleşmelerinde, kira artış oranının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına bağlı olarak yapılacağını belirtir. Beş yıllık sürenin sonunda ise kira bedeli, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve piyasa koşulları dikkate alınarak yeniden belirlenir.

İşyeri Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

İşyeri kira tespit davaları, genellikle iki durumda açılır:

1. Kira sözleşmesinde kira bedeli düzenlenmemişse: Eğer kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa, taraflar her zaman kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurabilirler.

2. Kira bedeli piyasa koşullarına göre çok düşük ya da yüksekse: Kiraya veren, piyasa koşullarına göre kira bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsa ya da kiracı, kira bedelinin piyasa şartlarına göre çok yüksek olduğunu iddia ediyorsa kira tespit davası açabilir.

İşyeri Kira Tespit Davasında Hangi Kriterler Dikkate Alınır?

Kira tespit davalarında mahkeme, kira bedelinin tespitinde çeşitli unsurları dikkate alır. Bu unsurlar, hem kiracı hem de kiraya veren açısından hakkaniyetli bir kira bedeli belirlenmesini sağlar. Mahkemenin dikkate aldığı başlıca kriterler şunlardır:

• Emsal kiralar: Kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgedeki diğer işyerlerine ödenen kiralar dikkate alınır. Emsal kiralar, aynı bölgede, benzer niteliklere sahip işyerlerinin kira bedelleri üzerinden tespit edilir.

• Piyasa koşulları: Piyasa şartlarının değişmesi kira bedelini etkileyen önemli bir faktördür. Örneğin, bölgedeki ticari hareketlilik, ulaşım olanakları ya da gayrimenkul piyasasındaki arz-talep dengesi kira bedelini değiştirebilir.

• Taşınmazın durumu: Kiralanan işyerinin fiziki durumu da kira tespitinde önemli bir kriterdir. İşyeri modern ve yeni yapıda ise, kira bedeli buna göre yükselebilir. Aksi durumda ise kira bedeli düşürülebilir.

• Kira sözleşmesindeki hükümler: Eğer kira sözleşmesinde belirli bir artış oranı kararlaştırılmışsa, bu oran TBK’daki düzenlemelere aykırı olmadıkça mahkeme tarafından dikkate alınabilir.

İşyeri Kira Tespit Davasının Süreci

1. Davanın Açılması: Kira tespit davası, işyerinin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine açılır. Davacı taraf, kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep eder. Davalı taraf ise, bu taleplere karşı itirazlarını sunar. Davacının, kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına göre güncellenmesi gerektiğini ileri sürmesi için dava dilekçesiyle birlikte kanıt sunması gerekir.

2. Emsal Kira Araştırması: Mahkeme, kira bedelini belirlemek için bilirkişi incelemesi yapar. Bu süreçte, bilirkişi taşınmazın bulunduğu bölgede emsal kira bedellerini araştırır ve bölgedeki benzer işyerlerine ödenen kira miktarlarını tespit eder. Bilirkişi raporunda, işyerinin fiziksel durumu, konumu, özellikleri gibi detaylar da yer alır.

3. Piyasa Şartlarının Değerlendirilmesi: Bilirkişinin raporu doğrultusunda, mahkeme, işyerinin kira bedelini yeniden belirler. Bu süreçte, tarafların beyanları ve kira sözleşmesindeki hükümler de dikkate alınır. Kira tespit davası sonucunda mahkeme, mevcut kira bedelinin altında veya üstünde yeni bir kira bedeli tespit edebilir.

4. Kira Bedelinin Yürürlük Tarihi: Kira tespit davası neticesinde belirlenen yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde hükmedilir. Ancak taraflar arasında kira sözleşmesi gereği belirli bir tarih üzerinde anlaşma varsa, bu tarihten itibaren de yeni kira bedeli geçerli olabilir.

İşyeri Kira Tespit Davasında Zamanaşımı

İşyeri kira tespit davalarında, kira bedelinin tespiti talebi süreye tabi değildir. Ancak, kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebiyle açılan davalarda, mahkeme kararı, davanın açıldığı tarihten itibaren hüküm doğurur. Bu nedenle, kiraya veren ya da kiracı açısından olası hak kayıplarının önüne geçmek için davanın zamanında açılması önem taşır.

İşyeri Kira Tespit Davasında Hangi Sonuçlar Ortaya Çıkabilir?

1. Kira Bedelinin Artırılması: Genellikle mal sahibinin açtığı kira tespit davalarında, mahkeme, kira bedelini mevcut piyasa koşullarına göre yeniden belirler ve kira artışı yapar. Bu durumda kiracı, yeni kira bedelini ödemek zorunda kalır.

2. Kira Bedelinin Düşürülmesi: Kiracının açtığı kira tespit davalarında ise, mahkeme mevcut kira bedelini, piyasa koşulları ve emsal kiralar ışığında inceleyerek kira bedelini düşürebilir.

3. Kira Bedelinin Aynı Kalması: Mahkeme, her iki tarafın taleplerini de inceledikten sonra, kira bedelinin piyasa koşullarıyla uyumlu olduğunu düşünüyorsa, kira bedelinde bir değişiklik yapmadan davayı sonuçlandırabilir.

Sonuç

İşyeri kira tespit davası, kiracı ve kiraya veren arasında kira bedeline dair uyuşmazlıkların çözülmesi amacıyla başvurulan önemli bir hukuki süreçtir. Mahkemeler, kira bedelini belirlerken, emsal kira bedellerini, işyerinin bulunduğu bölgedeki piyasa koşullarını ve taşınmazın fiziki durumunu dikkate alır. Davanın doğru bir şekilde yürütülmesi ve tarafların hak kaybına uğramaması adına, kira tespit davası süreci dikkatle takip edilmeli ve özellikle bilirkişi incelemeleri büyük önem taşır.

İşyeri kira tespit davaları, ticari hayatın dinamiklerine bağlı olarak sıkça gündeme gelen hukuki uyuşmazlıklardandır. Hem kiracının hem de mal sahibinin haklarını koruyabilmesi için bu davalar, titizlikle ve profesyonel bir hukuki destekle yürütülmelidir.