Kira Sözleşmesi En Fazla Kaç Yıl Yapılabilir? Süre, Sınırlamalar ve Hukuki Değerlendirme

Kira Sözleşmesi En Fazla Kaç Yıl Yapılabilir? Süre, Sınırlamalar ve Hukuki Değerlendirme

Kira Sözleşmesi En Fazla Kaç Yıl Yapılabilir? Süre, Sınırlamalar ve Hukuki Değerlendirme

Kira sözleşmeleri, hem konut hem de işyeri kiralamalarında yaygın olarak kullanılan, kiralayan ve kiracı arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen önemli hukuki belgelerdir. Taraflar kira sözleşmelerini belirli veya belirsiz bir süre için düzenleyebilirler. Türkiye’de kira sözleşmelerinin süresiyle ilgili olarak Türk Borçlar Kanunu'nda bir üst sınır belirlenmemiştir. Dolayısıyla, kira sözleşmeleri uzun vadeli yapılabileceği gibi, kısa vadeli de düzenlenebilir. Ancak uzun vadeli kira sözleşmelerinde kira bedeli uyarlamaları ve tarafların haklarıyla ilgili bazı önemli hususlara dikkat edilmelidir. Bu makalede kira sözleşmesinin süresi, uygulamada karşılaşılan durumlar ve hukuki çerçeve detaylandırılacaktır.

1. Kira Sözleşmesi Süresine İlişkin Genel Hükümler

Türk Borçlar Kanunu’nda, kira sözleşmesinin azami süresi hakkında doğrudan bir düzenleme bulunmamaktadır. Yani taraflar, kira sözleşmesinin süresini diledikleri gibi belirleyebilirler. Sözleşme bir yıl, üç yıl ya da on yıl gibi belirli bir süreyle yapılabileceği gibi, belirsiz süreli olarak da düzenlenebilir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflarca belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak, uygulamada genellikle konut ve işyeri kiraları bir yıllık sürelerle yapılmakta ve bu sürenin sonunda sözleşme tarafların herhangi bir itirazı olmadığı takdirde otomatik olarak yenilenmektedir.

a. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

Belirli süreli kira sözleşmelerinde taraflar, kira süresini önceden belirlerler. Örneğin, bir konutun bir yıl süreyle kiralanması, belirli süreli kira sözleşmesine örnektir. Bu tür sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden önce kira sözleşmesini feshetmediği veya kiralayan, haklı bir sebep ileri sürmediği sürece, sözleşme aynı koşullarla yenilenir. Bu yenileme süresi, genellikle birer yıllık dönemler halinde olur.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiralayan, sözleşme süresinin bitiminde kiracıyı yalnızca Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen sınırlı sebeplerden birine dayanarak tahliye edebilir. Örneğin, kiralayanın kendisi veya bir yakını konutta oturacaksa, kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak bunun için kiracıyı belirli süreler içinde bilgilendirmesi gerekmektedir.

b. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, taraflarca belirli bir süreye bağlanmamış sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, taraflar her zaman kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olabilirler, ancak fesih bildiriminin yapılması gereken belirli süreler bulunmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi, kiracı tarafından sözleşme yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır. Aksi takdirde sözleşme aynı şartlarda yenilenmiş sayılır.

2. Uygulamada Kira Süreleri ve Sözleşmelerin Yenilenmesi

Konut ve işyeri kiralamalarında uygulamada en yaygın görülen kira süresi bir yıldır. Bu durum, özellikle konut kiralamalarında kiracılar ve kiralayanlar için esneklik sağlar. Kiracı, ihtiyaçlarına göre kısa süreli kiralamalar yapabilirken, kiralayan da piyasadaki kira bedellerindeki artışlardan daha hızlı yararlanabilir. Bir yıllık kira sözleşmelerinin sonunda taraflardan biri sözleşmeyi feshetmedikçe, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Ancak kira bedelinde her yıl belirli oranlarda artış yapılması kararlaştırılmış olabilir.

Türk Borçlar Kanunu'na göre, bir yıllık sözleşmenin sonunda kiralayan, sözleşmeyi sona erdirmek için haklı bir sebep ileri süremediği sürece kiracıyı tahliye edemez. Kiracı ise, sözleşme süresi dolmadan tahliye etmek isterse, kiralayanın zararlarını karşılamakla yükümlü olabilir. Özellikle işyeri kiralamalarında, uzun süreli kira sözleşmeleri yaygın olup, bu tür sözleşmeler 5 yıl, 10 yıl veya daha uzun süreli olarak yapılabilir.

3. Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri ve Kira Bedelinin Uyarlanması

Kira sözleşmeleri uzun süreli yapıldığında, kira bedelinin zamanla piyasa koşullarına göre uyarlanması önemli bir konudur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmelerinde kira bedeli, her 5 yıllık dönemin sonunda yeniden belirlenebilir. Bu da demek oluyor ki, taraflar arasında 10 yıllık veya 20 yıllık bir kira sözleşmesi yapılsa dahi, her 5 yılda bir kira bedelinin uyarlanması talep edilebilir.

Mahkemeler, uyarlama taleplerinde, kira bedelini belirlerken genel ekonomik şartlar, enflasyon oranları, gayrimenkulün durumu ve piyasa rayiç bedelleri gibi kriterleri dikkate alır. Ancak taraflar kira sözleşmesine bu konuda özel bir hüküm koyarak, kira bedelinin nasıl belirleneceği konusunda önceden bir anlaşmaya varabilirler. Bu durumda, mahkemeye başvurmadan, sözleşmede yer alan kira artış oranları uygulanabilir.

4. Kira Sözleşmesi Süresi ve Tahliye

Kiralayanın belirli süreli bir kira sözleşmesinin bitiminde kiracıyı tahliye edebilmesi için haklı bir sebep ileri sürmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiralayanın kendisi veya birinci dereceden yakını kiralanan konutu kullanacaksa ya da kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa kiracı tahliye edilebilir. Bunun dışında kiracının sözleşme süresi boyunca yükümlülüklerine aykırı davranması, kira bedelini ödememesi gibi durumlar da tahliye sebepleri arasında yer alır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiralayan kiracıyı tahliye edemezse, sözleşme yenilenmiş sayılır. Ancak bu durumda kira bedelinde artış yapılması gündeme gelebilir. Uzun vadeli kira sözleşmelerinde tarafların bu hususu önceden düzenlemeleri, taraflar arasında çıkabilecek olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

Sonuç

Sonuç olarak, kira sözleşmelerinin süresi konusunda Türk hukukunda bir üst sınır bulunmamaktadır. Taraflar, ihtiyaçlarına ve beklentilerine göre kira sözleşmesinin süresini serbestçe belirleyebilirler. Ancak uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin uyarlanması, fesih ve tahliye gibi konulara dikkat edilmesi gerekir. Kira sözleşmesinin süresi ne olursa olsun, tarafların hak ve yükümlülüklerini bilmesi, olası uyuşmazlıkları önlemek açısından büyük önem taşır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, tarafların hukuki danışmanlık hizmeti alarak sözleşme hükümlerini titizlikle hazırlaması tavsiye edilir.

İzmir Avukat Umut Karacaçayır, İzmir Bornova’da kira hukuku alanında sunduğu danışmanlık ve avukatlık hizmetleriyle tarafların haklarını koruma altına almaktadır.