İki haklı ihtar sebebiyle kiracının tahliyesine yönelik hukuki makale, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde hem kira hukukunu ilgilendiren hem de ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkileri denetleyen önemli bir konudur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli durumlarda iki haklı ihtara dayalı olarak kiracının tahliyesi gündeme gelebilir. Bu makalede, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davalarının hukuki çerçevesi, yargılama süreci, ihtarların geçerlilik şartları, kiracının savunma hakları ve tahliye kararının etkileri detaylı bir şekilde incelenecektir.
1. İki Haklı İhtarın Tanımı ve Hukuki Dayanağı
İki haklı ihtar sebebiyle kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun’un ilgili hükmüne göre, kira sözleşmesi süresi boyunca bir kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar yapılması durumunda, kiraya verenin sözleşmenin yenilenmemesini talep etme hakkı doğar. Bu durum, kiraya verenin kiracının kira ilişkisine ilişkin yükümlülüklerini düzenli olarak yerine getirmemesine bağlı olarak ileri sürdüğü bir tahliye sebebidir.
İki haklı ihtara dayalı tahliye sebebi, esasen kiracının kiralananı özenle kullanma, kira bedelini zamanında ödeme gibi temel yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda kiraya verene tanınmış bir imkandır. İhtarlarda, kiracının temerrüdünün devam etmesi, ödeme süresi ve borcun açıkça belirtilmesi gibi unsurlar aranır.
2. Haklı İhtar Şartları
Haklı ihtarın oluşabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Aksi takdirde yapılan ihtar, tahliye davasında gerekçe olarak kullanılamaz. Haklı ihtarın oluşabilmesi için şu şartlar aranır:
-
İhtarın Yazılı Yapılması: İhtarın geçerli sayılabilmesi için noter veya taahhütlü posta yoluyla yazılı şekilde kiracıya gönderilmesi gerekmektedir. İhtarın yazılı olması, delil niteliği açısından önemlidir.
-
Kira Borcunun Gecikmiş Olması: İhtar, kiracının kira borcunu ödemede temerrüde düşmesi durumunda yapılır. İhtar gönderilmeden önce kiracının belirli bir süre içinde kira bedelini ödemediği kanıtlanmalıdır.
-
Kira Yılı İçinde İki Kez Haklı İhtar: Kiracının tahliye edilebilmesi için aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtarın yapılmış olması gerekmektedir. İki ihtarın da aynı yıl içinde yapılması şartı, ihtarların mükerrer ve ardışık olarak yapılması gerektiğini gösterir.
-
İhtarın Tebliği: İhtara dayalı tahliye davasının açılabilmesi için, kiracının bu ihtarı usulüne uygun olarak aldığı ve bu durumun tebliğ edildiğinin belgelenmesi gereklidir.
3. Tahliye Davası Açma Süresi
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Eğer kiraya veren bu süre içinde dava açmazsa, iki haklı ihtar sebebine dayalı tahliye hakkı ortadan kalkar. Tahliye davasının açılması için belirlenen bir aylık süre, kiraya verenin taleplerini ivedilikle ileri sürmesini sağlamak için konulmuş bir sınırlamadır.
4. Tahliye Davasında Dikkate Alınacak Hususlar
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davalarında, mahkeme tarafından dikkate alınacak bazı temel hususlar bulunmaktadır:
-
İhtarların Geçerliliği: Mahkeme, yapılan iki ihtarın geçerli olup olmadığını değerlendirir. İhtarların usulüne uygun yapılması, yazılı olarak düzenlenmesi ve süresinde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.
-
Kiracının Savunması: Kiracı, ihtarların haklı olmadığı, ödeme süreleri hakkında bilgilendirilmediği veya borçların ödendiği gibi savunmalar yapabilir. Kiracının sunduğu delillerin mahkeme tarafından değerlendirilmesi, savunma hakkının korunmasını sağlar.
-
Davanın Açılma Zamanı: Tahliye davası, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Süresinde açılmayan tahliye davaları reddedilir.
5. Tahliye Kararının Sonuçları ve Kiracının Hakları
Mahkemenin, iki haklı ihtara dayanarak tahliye kararı vermesi durumunda, kiracının belirli süre içinde taşınmazı boşaltması gerekir. Tahliye kararı, icra yoluyla da uygulanabilir. Ancak kiracının tahliye kararına karşı temyiz ve itiraz hakları bulunmaktadır. Kiracı, kararın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, yasal süresi içinde üst mahkemelere başvurarak hakkını koruyabilir.
6. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliyede Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Yargı Kararları
Uygulamada, iki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında sıklıkla karşılaşılan bazı sorunlar vardır. Bu sorunların başında ihtarların usulüne uygun yapılmaması ve davaların süre aşımına uğraması gelmektedir. Yargıtay kararları incelendiğinde, ihtarların haklılık derecesinin iyi incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Yargıtay, ihtarın yalnızca şekli olarak yapılmasını yeterli görmemekte, somut olayın özelliklerine göre haklılık değerlendirmesi yapmaktadır.
7. Sonuç
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye, kiraya verenin kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda başvurabileceği etkili bir tahliye yöntemidir. Bu tahliye yolunun etkin ve geçerli bir şekilde işletilmesi için ihtarların usulüne uygun yapılması, sürelere dikkat edilmesi ve yargılama sürecinin dikkatle takip edilmesi önem arz etmektedir. Kiraya verenin ve kiracının haklarını koruma amacını güden bu düzenleme, her iki tarafın da mağdur olmaması için belirli şartlara bağlanmış ve Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir.
