Yasal Kira Oranı Kaç? Kira Artışı Ne Kadar Olmalı? Ekim Ayı İçin Kira Oranı Kaç?

Kira Artışı Neye Göre Hesaplanır?

Kira artışı, kiraya veren ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesinin devam ettiği sürece, kira bedelinin belirli aralıklarla güncellenmesini ifade eder. Türkiye'de kira artışları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve bazı özel düzenlemeler çerçevesinde sınırlandırılmış ve denetim altına alınmıştır. Bu makalede, kira artışının nasıl hesaplandığı, hangi kriterlere dayandığı ve güncel düzenlemelerle ilgili bilgileri detaylandıracağız.

Kira Artışında Hukuki Düzenlemeler

Türkiye'de kira artışlarına ilişkin temel düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alır. Buna göre, kira bedelinin ne kadar artacağı taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabilir, ancak bu artış oranı bazı sınırlandırmalara tabidir. Kanun, kira bedelinin artışında TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranlarının üst sınır olarak kabul edilmesini öngörmektedir.

Bununla birlikte, 2022 yılından itibaren enflasyon ve ekonomik koşullar nedeniyle kira artışlarına yönelik geçici bir düzenleme getirildi. 1 Temmuz 2023 tarihine kadar uygulanmak üzere getirilen bu düzenlemeye göre, konut kiralarında yıllık artış oranı, sözleşme yenileme dönemlerinde yüzde 25’i geçemeyecektir. Ancak bu oran 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle kaldırılmıştır. Bu oran, TÜFE oranının altında olsa bile, kira artışında bir üst sınır olarak kabul edilmiştir. Ticari kiralarda ise, TÜFE oranı dikkate alınarak artış yapılması gerekmektedir.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

TÜFE Oranı: Kira artışında temel kriter olarak kullanılan TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan bir enflasyon göstergesidir. Borçlar Kanunu'na göre, kira artış oranı, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran her ay TÜİK tarafından yayımlanır ve kiracının kira sözleşmesi yenilenirken dikkate alınır. Örneğin, bir kira sözleşmesinin yenilendiği ayda açıklanan TÜFE oranı %18 ise, kira artışı bu oranı geçemez.
Sözleşmedeki Artış Şartları: Kira sözleşmesinde taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşma yapılmışsa, bu oran TÜFE oranı ile sınırlı kalmak kaydıyla geçerli olacaktır. Taraflar, TÜFE’nin altında bir oran belirleyebilir; ancak TÜFE’yi aşan bir artış oranı sözleşmeye koyulsa bile, bu oran geçersiz sayılacak ve TÜFE'ye göre kira artışı yapılacaktır.
Üst Sınır Düzenlemesi (2022-2023): Türk hükümeti, enflasyon oranlarındaki hızlı artış ve kiracıların korunması amacıyla geçici bir düzenleme yaparak konut kiraları için yıllık artış oranını %25 ile sınırlamıştır. Bu düzenleme, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olup, kira artışlarında TÜFE oranına bakılmaksızın %25'lik üst sınır uygulanacaktır. Ancak, bu sınırlama yalnızca konut kiraları için geçerlidir; iş yerleri ve ticari mülkler bu düzenlemenin dışında tutulmuştur.

Kira Artışının Hesaplanması

Kira artışının nasıl hesaplandığını bir örnekle açıklamak faydalı olacaktır. Diyelim ki, bir kiracı her ay 5.000 TL kira ödüyor ve kira sözleşmesi yenileme dönemi geldi. TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranı %20 olarak açıklanmışsa, kira artışı bu oran üzerinden hesaplanır. Ancak 2022-2023 düzenlemesi gereği, %25 sınırına dikkat edilmesi gerekmektedir.

Örnek Hesaplama:

Mevcut kira bedeli: 5.000 TL
TÜFE’ye göre artış oranı: %20
Kira artış miktarı: 5.000 TL x %20 = 1.000 TL
Yeni kira bedeli: 5.000 TL + 1.000 TL = 6.000 TL

Eğer sözleşme %25'lik düzenlemeye tabi olsaydı, artış en fazla 1.250 TL olabilirdi ve yeni kira bedeli 6.250 TL'yi geçemezdi.

Kira Artışında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kira Sözleşmesi Süresi: Kira artışı, genellikle kira sözleşmesinin yenilenmesiyle birlikte yapılır. Kira sözleşmesi 1 yıllık ise, her yılın sonunda TÜFE oranına göre kira artırılır. Ancak taraflar kira sözleşmesinde 5 yıllık gibi uzun süreler belirlediyse, bu sürenin sonunda mahkemeye başvurularak rayiç bedelin tespit edilmesi istenebilir.
Ticari Kiralar: Ticari kiralarda kira artış oranları için farklı bir düzenleme yapılmamıştır. Bu nedenle ticari kiralarda TÜFE oranı, artış oranı olarak kullanılır. Konutlarda uygulanan %25 sınırı ticari kiralar için geçerli değildir.
5 Yılın Sonunda Kira Artışı: Kira sözleşmesi 5 yılı aşkın süredir devam ediyorsa, taraflardan biri, mahkemeye başvurarak kira bedelinin güncel rayiç bedel üzerinden belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme, TÜFE dışında diğer ekonomik faktörleri de dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirler.

Kira Artışı ve İhtilaflar

Kira artış oranlarının belirlenmesi, kimi zaman kiracı ile kiraya veren arasında anlaşmazlıklara neden olabilir. Kiracı, belirlenen oranların üzerinde bir artış talep edilmesi durumunda bunu kabul etmeyebilir ve dava açabilir. Bu tür anlaşmazlıkların çözümü genellikle sulh hukuk mahkemelerinde gerçekleşir. Mahkemeler, kira artış oranını belirlerken hem TÜFE oranını hem de tarafların mali durumunu göz önünde bulundurur.

Ekim 2024 Ayı İçin Kira Oranı Kaç?

Ekim 2024 kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı verilere göre, 12 aylık TÜFE ortalamasına dayanarak %63,47 olarak belirlendi. Bu oran, ev sahiplerinin uygulayabileceği maksimum zam oranını ifade ediyor. Örneğin, mevcut kira bedeli 10.000 TL olan bir kiracı için bu oranla yapılacak zam, 6.347 TL olacak ve yeni kira bedeli 16.347 TL'ye yükselecek. Geçtiğimiz iki yıldır uygulanmakta olan %25'lik kira zam sınırı, Temmuz 2024'te sona erdi ve bu aydan itibaren yeniden TÜFE oranlarına göre zam yapılabiliyor.

Sonuç

Kira artışı, hem kiracı hem de kiraya veren açısından önem taşıyan bir konudur. Kira artışlarının belirlenmesi, yasal sınırlar çerçevesinde yapılmalıdır ve Türk Borçlar Kanunu'na göre kira artışları TÜFE oranını geçmemelidir. Konut kiralarında geçici olarak getirilen %25’lik sınırlama, kiracıları korumak için yapılmış bir düzenlemedir ve taraflar bu sınırlamaya uygun hareket etmek zorundadır. Kira artışı ile ilgili tüm detaylar kira sözleşmesinde net olarak belirtilmeli ve hukuki çerçevede kalınarak tarafların hakları korunmalıdır.